Doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami – dla kogo i czego może dotyczyć?

Mało kto z nas – Zarządców pamięta, a przeważająca część naszych Klientów pewnie nawet nie ma takiej świadomości, że w Ustawie o gospodarce nieruchomościami, jeszcze przed uwolnieniem zawodu zarządcy, ustawodawca mówił wprost, że

zarządca może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami (uchylony art. 185 ust. 1a. UoGN).

Nie znam przyczyn uchylenia tego artykułu, ale według mnie to raczej nie oznacza zakazu dzielenia się swoim doświadczeniem z innymi za wynagrodzeniem. Podejrzewam, że wraz z uwolnieniem zawodu zarządcy nieruchomości określono minimalne wymagania dla osób świadczących usługi zarządzania nieruchomościami, uchylając wszystkie inne zapisy, które nimi nie były.

W trakcie mojej już 17 – letniej przygody z zarządzaniem nieruchomościami, tylko raz spotkałem się z opracowaniem innego zarządcy, który doradzał swojemu klientowi. Od wielu lat uczestniczę w przejmowaniu nieruchomości i przeprowadziłem już setki rozmów kwalifikacyjnych z zarządcami z różnych firm i specjalizacji. Niestety, oprócz tego jednego przypadku żaden z nich ani razu nie podzielił się ze mną informacją, że uczestniczył w przygotowaniu takiej opinii. Mam też kontakt z właścicielami firm zarządzających nieruchomościami, uczestniczyłem w wielu konferencjach branżowych i ten temat również nigdy nie był poruszany.

Żałuję tego, ponieważ samo przygotowanie takiego opracowania uczy również samego autora. Czego uczy?

Według mnie:

odpowiedzialności za swoje przemyślenia,
skrupulatności podczas analizy dokumentów,
dystansu do swoich wniosków oraz daje szerszy pogląd na kwestię zarządzania nieruchomościami.

Jak pokazują moje obserwacje, niestety, tego wszystkiego brakuje u osób, którzy zajmują się zarządzaniem od kilku lat i już posiadają bardzo mocno ugruntowane opinie na wiele spraw. Życie jest różnorodne i ocenianie całego rynku przez pryzmat kilku czy nawet kilkunastu nieruchomości, którymi zajmował się dany zarządca, często jest zbyt dużym uogólnieniem.

Z uwagi na dużą złożoność zagadnień związanych z zarządzaniem nieruchomościami najlepiej, gdy takie opracowania przygotowywane są przez zespół zarządców o zróżnicowanym doświadczeniu.

Czego może dotyczyć takie opracowanie?

Na rynku jest zauważalna część nieruchomości zarządzanych przez samych właścicieli. Są to osoby często bardzo zaangażowane w obsługę swoich nieruchomości, jednak na co dzień nie spotykają się z tyloma różnorodnymi problemami, jak zawodowi zarządcy nieruchomości, raczej nie uczestniczą w szkoleniach i rzadko kiedy mają okazję skonfrontować swoją wiedzę, tak jak zawodowi zarządcy nieruchomości.

Doradztwo właścicielom nieruchomości samodzielnie zarządzającym nieruchomością

To jest właśnie jedna z tych grup, którym opinie przygotowywane przez doświadczony zespół zarządców, mogą pomóc w rozwiązaniu bieżących problemów.

Opracowania te mogą dotyczyć np.:

weryfikacji lub przygotowaniu kompletu uchwał regulujących prawidłowe funkcjonowanie nieruchomości – uchwały często tworzone są lub zmieniane podczas zebrań, kiedy nierzadko jest napięta atmosfera, nie wszyscy pamiętają o już podjętych uchwałach lub nie mają świadomości jak dana uchwała koresponduje z innymi uregulowaniami – zarządca może to wszystko uporządkować, często zmniejszyć ich ilość i zaproponować konieczne zmiany wynikające z jego doświadczeń na innych nieruchomościach,
weryfikacji umów – wiele lat funkcjonująca nieruchomość, w której zmieniał się zarówno zarząd wspólnoty, jak i zarządca, zazwyczaj posiada umowy sporządzane w różnych warunkach i przez różne osoby; to może powodować nakładanie się zakresów obowiązków poszczególnych dostawców usług lub sytuację, w których dane obowiązki nie są przypisane nikomu; pisanie umów na podstawie innych umów, a nie szerokich szablonów uwzględniających największą liczbę sytuacji do uregulowania powoduje, że są one ubogie i nie zabezpieczają właściwie interesów właścicieli nieruchomości – wynajęty zarządca może pomóc to wszystko uporządkować,
optymalizacji funkcjonujących procesów – bardzo często osoby zajmujące się daną nieruchomością nie mają świadomości dlaczego coś wykonują cały czas w ten sam sposób; zapytani o to odpowiadają najczęściej „bo tak zawsze było” – doświadczony zarządca może przyjrzeć się temu na nowo i zaproponować bardziej optymalne rozwiązania i niekiedy mniej kosztochłonne, wykorzystując nowoczesne technologie,
sprawdzenia poziomu cen poszczególnych usług oraz potrzeby dalszego korzystania z nich – nieruchomość obsługiwana przez wiele lat przez ten sam zestaw osób czy firm zewnętrznych z uwagi na rozwój nowych technologii lub innych przyczyn może już nie mieć takich samych potrzeb, jak dotychczas; potrzeby te mogą być w inny sposób zaspokajane lub poziom cen za dane usługi mógł już się znacznie zmienić – zawodowy zarządca może to przeanalizować przez pryzmat swoich doświadczeń i zaproponować najbardziej optymalne rozwiązanie.

Doradztwo deweloperom na etapie projektowania/weryfikacji inwestycji

Ja natomiast darzę bardzo dużą sympatią innego rodzaju opracowania. W ramach ciągle rozwijającego się rynku deweloperskiego, zwiększającej się konkurencji i oczekiwań potencjalnych klientów deweloperów, część z nich widzi potrzebę jeszcze lepszego dopasowania swoich produktów.

Podczas przejęcia obiektu tuż po sprzedaży wszystkich mieszkań, pierwsze lata użytkowania nieruchomości pokazują jak dobrze projektant zaprojektował inwestycję. Wielu z nich czerpie wiedzę ze szkoleń czy własnych doświadczeń, jednak najlepszą wiedzę o tym co się sprawdza, a co nie zdaje egzaminu, posiadają właśnie zarządcy nieruchomości, którzy wraz z użytkownikami takiej nieruchomości później ją eksploatują.

Bardzo się cieszę, kiedy kolejny raz deweloper zwraca się do mnie z prośbą o analizę takiego projektu. Daje to sporą szansę na oderwanie się od bieżącej pracy i podjęcie innego typu wyzwania intelektualnego. Najpierw poprzez dobranie odpowiednio zróżnicowanego zespołu, potem poznawanie nieruchomości z dokumentacji technicznej, następnie wyobrażanie sobie, jak to może wyglądać w rzeczywistości i ostatecznie współpracować z użytkownikami. Burza mózgów, jaka ma miejsce podczas analizy takiego projektu, szukania nowych rozwiązań lub sposobu implementacji istniejących sprawdzonych rozwiązań to niesamowite doświadczenie, nie tylko dla mnie, ale też innych zarządców uczestniczących w takim projekcie. Wielu z nich pyta mnie potem, kiedy będą mogli uczestniczyć w kolejnej tego typu analizie .

Doradztwo inwestorom przed zakupem nieruchomości (element badania typu due diligence)

Odpowiedzialni inwestorzy przed zakupem nieruchomości dokładnie ją badają. Tego typu badanie znane jest pod nazwą due dilligence. W ramach takiego rodzaju audytu nieruchomości sprawdzane są wskazane przez inwestora obszary. W sytuacji, gdy inwestor kupuje nieruchomość i przez jakiś czas zamierza ją eksploatować oraz czerpać z niej pożytki, rozsądnym wydaje się zlecenie zespołowi doświadczonych zarządców badania takiej nieruchomości pod kątem ewentualnych zagrożeń podczas późniejszej eksploatacji, uzyskania potencjalnych dodatkowych przychodów, możliwości modernizacji nieruchomości w celu zwiększenia jej potencjału lub zwiększenia wygody jej użytkowania.

Doradztwo właścicielom nieruchomości przed jej sprzedażą

Wartym podkreślenia jest fakt, że takie badanie może dawać realną wartość również sprzedającemu nieruchomość. Pierwszy powód uzasadniający zlecenie wykonania analizy to ustalenie ewentualnych problemów nieruchomości, które mogą spowodować obniżenie ceny sprzedaży. Wówczas odpowiednio wcześniej można podjąć działania w celu wyeliminowania niekorzystnych czynników. Drugi argument to możliwość zareklamowania atutów nieruchomości przyszłemu nabywcy, co może zwiększyć zarówno zainteresowanie taką nieruchomością, jak i jej cenę.

Jak w rzeczywistości wygląda zlecanie tego typu opracowań?

Na chwilę obecną rynek doradztwa w zakresie zarządzania nieruchomościami nie jest na tyle rozwinięty, aby mógł stanowić znaczącą aktywność zarządcy. Tego typu zlecenia są raczej sporadyczne. Wierzę jednak, że wraz z rozwojem rynku nieruchomości więcej podmiotów uświadomi sobie potrzebę weryfikacji stanu nieruchomości. Wiele zależy też od nas i jakości tego typu opracowań.

Dlatego Zarządco, jeżeli dostałeś takie zlecenie, uszanuj je i włóż w nie całe swoje zaangażowanie i wiedzę, aby ostateczny efekt dawał mierzalną wartość dla Zlecającego, który później podzieli się swoją opinią z innymi osobami potrzebującymi tego typu pomocy.

Ja natomiast, w ramach dzielenia się wiedzą i doświadczeniem, chętnie zapoznam się z efektem Twojej pracy (oczywiście o ile nie będzie stanowiło to tajemnicy handlowej). Wierzę, że dzięki temu, czegoś się od siebie nawzajem nauczymy, zwiększając w ten sposób jakość przygotowywanych opracowań .

Zachęcam do kontaktu.

Rafał Waligóra CPM
Dyr. ds. zarządzania nieruchomościami

rafal.waligora@pmm.waw.pl

+48 606 18 1977